Kredit aufnehmen und Annuitätendarlehen verstehen — was du wissen musst

Ein Kredit ist kein notwendiges Übel — er ist ein Hebel. Wenn du ihn richtig einsetzt kaufst du Vermögen mit dem Geld anderer Menschen. Wenn du ihn falsch einsetzt zahlst du jahrelang für Dinge die längst weg sind.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform des Immobilienkredits in Deutschland. Du zahlst jeden Monat denselben Betrag — die Annuität. Darin stecken Zinsen und Tilgung.

Was sich verändert: Am Anfang ist viel Zinsen wenig Tilgung. Am Ende viel Tilgung wenig Zinsen.

Kredit: 100.000 €
Zinssatz: 4,0%
Tilgung: 2,0%
Monatliche Rate: 500 €

Monat 1:
Zinsen:   333 €  (4% von 100.000 / 12)
Tilgung:  167 €  (500 - 333)
Restschuld: 99.833 €

Monat 2:
Zinsen:   333 € (etwas weniger)
Tilgung:  167 € (etwas mehr)
→ Restschuld sinkt langsam

Zinsbindung — wie lange festlegen?

In Deutschland bindest du den Zinssatz für eine bestimmte Zeit fest — 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach der Zinsbindung wird neu verhandelt.

Kurze Zinsbindung (5 Jahre):
+ Niedrigerer Zinssatz
- Risiko steigender Zinsen

Lange Zinsbindung (15-20 Jahre):
+ Planungssicherheit
- Etwas höherer Zinssatz

Nach der Zinswende 2022 gilt: Lieber länger festschreiben als auf fallende Zinsen hoffen.

Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Minimum:    10-20% Eigenkapital
           + Kaufnebenkosten (~12%)
           = ~22-32% des Kaufpreises

Empfehlung: 20-30% Eigenkapital
→ Bessere Zinskonditionen
→ Niedrigere monatliche Rate
→ Weniger Risiko

Bei 150.000 € Kaufpreis:
Kaufnebenkosten:  ~18.000 €
Eigenkapital:     ~30.000 €
Gesamt EK nötig:  ~48.000 €

Die wichtigsten Kennzahlen

Beleihungsauslauf
Kredit geteilt durch Immobilienwert. Unter 80% bekommst du bessere Zinsen. Unter 60% nochmal besser.

Schuldendienstquote
Monatliche Kreditrate geteilt durch Nettoeinkommen. Sollte unter 35% bleiben. Banken prüfen das genau.

Effektiver Jahreszins
Nicht nur den Nominalzins vergleichen — der effektive Jahreszins enthält alle Kosten und ist der echte Vergleichswert.

Sondertilgung — nutze sie

Die meisten Kreditverträge erlauben 5% Sondertilgung pro Jahr. Nutze das — jeder Euro Sondertilgung spart dir Zinsen über die gesamte Restlaufzeit.

Kredit 100.000 €, 4% Zinsen, 30 Jahre Laufzeit
Ohne Sondertilgung: ~72.000 € Zinsen gesamt

Mit 2.000 € Sondertilgung/Jahr:
Laufzeit verkürzt sich auf ~22 Jahre
Zinsen gesamt: ~48.000 €
Ersparnis: ~24.000 €

Guter Kredit vs. schlechter Kredit

Guter Kredit:
✓ Kauft Vermögen das Cashflow bringt
✓ Immobilie zahlt Rate selbst
✓ Hebel auf Wertsteigerung

Schlechter Kredit:
✗ Finanziert Konsum
✗ Auto, Urlaub, Elektronik
✗ Das Ding verliert Wert, 
  Schulden bleiben

Kredit und Cashflow im Spiel verstehen: finfreiapp.de