Mieterwechsel und Leerstand — was Immobilien-Investoren wirklich kostet

In der Theorie klingt Vermieten einfach: Mieter zahlt Miete, du bekommst Cashflow. In der Praxis gibt es zwei Kostenfresser die viele Anfänger unterschätzen: Mieterwechsel und Leerstand.

Was ein Mieterwechsel wirklich kostet

Viele Vermieter rechnen nur mit der Miete die sie verlieren. Die echten Kosten sind höher:

Leerstand während Suche:    1-3 Monate Miete
Schönheitsreparaturen:      1.000 - 5.000 €
Neue Fotos / Inserate:      200 - 500 €
Besichtigungen (Zeit):      10-20 Stunden
Ggf. Makler:                1-2 Monatsmieten
Kleine Reparaturen:         500 - 2.000 €

Gesamt bei 700 €/Monat Miete:
Konservativ:    ~3.000 €
Realistisch:    ~5.000 - 8.000 €

Das bedeutet: Ein Mieterwechsel kann ein halbes Jahr Mieteinnahmen auffressen. Deshalb ist ein langfristiger guter Mieter Gold wert.

Leerstand kalkulieren

Professionelle Investoren rechnen immer mit einer Leerstandsrate — auch wenn die Wohnung gerade vollvermietet ist.

Konservative Kalkulation:
5% Leerstand pro Jahr = ~18 Tage leer

Bei 700 €/Monat:
Leerstandskosten: 700 × 5% = 35 €/Monat
In der Renditerechnung abziehen!

Ohne Leerstandsreserve:
Du denkst du verdienst 700 €
Tatsächlich verdienst du ~665 €
Über 10 Jahre: 4.200 € Unterschied

Warum gute Mieter so wertvoll sind

Schlechter Mieter:
- Zahlt pünktlich (manchmal)
- Beschwert sich oft
- Hält Wohnung nicht in Ordnung
- Wechselt alle 2 Jahre
→ Kosten: hoch

Guter Mieter:
- Zahlt immer pünktlich
- Meldet Schäden früh
- Behandelt Wohnung gut
- Bleibt 5-10 Jahre
→ Kosten: minimal

Der Unterschied im 10-Jahres-Zeitraum kann locker 20.000-30.000 € ausmachen.

Wie du gute Mieter findest

Mieterauswahl ernst nehmen
Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweis (3 Nettomieten als Faustformel), Selbstauskunft, Vorvermieterbescheinigung.

Erster Eindruck bei der Besichtigung
Wie geht die Person mit der Wohnung um? Pünktlich? Ordentlich gekleidet? Respektvoll? Intuition zählt.

Faire Miete verlangen
Wer deutlich unter Marktpreis vermietet bekommt mehr Bewerber — aber auch mehr Auswahl für gute Mieter. Überhöhte Mieten führen zu häufigem Wechsel wenn Mieter günstigeres finden.

Mieterwechsel professionell abwickeln

Übergabeprotokoll:
✓ Fotos von jedem Raum
✓ Zählerstände
✓ Schlüsselübergabe dokumentiert
✓ Mängel schriftlich festhalten
✓ Von beiden Parteien unterschrieben

Ohne Protokoll:
Schwierig Schäden nachzuweisen
→ Kosten bleiben oft beim Vermieter

Leerstand minimieren

Frühzeitig inserieren
Sobald Kündigung eingeht sofort inserieren — nicht warten bis der Mieter ausgezogen ist. Besichtigungen mit Voranmeldung sind während der Kündigungsfrist möglich.

Gute Fotos investieren
Professionelle Fotos kosten 200-300 € und reduzieren die Vermarktungszeit deutlich. Als Videograf und Fotograf hast du das selbst in der Hand.

Faire Miete
Wer 10% unter Marktpreis vermietet hat in der Regel innerhalb von 2 Wochen einen neuen Mieter. Wer 10% über Markt liegt wartet oft 3-4 Monate.

Mieterwechsel und Leerstand im Spiel einkalkulieren: finfreiapp.de