Steuern bei Immobilien — AfA, GmbH und wie du legal weniger zahlst

Das deutsche Steuersystem klingt kompliziert. Aber für Immobilien-Investoren bietet es einige der besten legalen Steuervorteile die es gibt. Wer sie nicht nutzt verschenkt bares Geld.

AfA — Absetzung für Abnutzung

Der Staat geht davon aus dass ein Gebäude sich über 50 Jahre abnutzt. Deshalb darfst du jedes Jahr 2% des Gebäudewerts (nicht Grundstückswert) als Kosten absetzen — auch wenn du kein Geld ausgegeben hast.

Kaufpreis Wohnung:    200.000 €
davon Grundstück:      40.000 €
Gebäudewert:          160.000 €

AfA pro Jahr: 160.000 × 2% = 3.200 €

Bei 40% Steuersatz sparst du:
3.200 × 40% = 1.280 € Steuern pro Jahr

Du bekommst also 1.280 € jährlich vom Finanzamt zurück — obwohl du dieses Geld nicht ausgegeben hast. Das ist der AfA-Effekt.

Was noch absetzbar ist

✓ Kreditzinsen (nicht Tilgung)
✓ Hausgeld (Verwaltungsanteil)
✓ Instandhaltungskosten
✓ Handwerkerkosten
✓ Fahrtkosten zur Immobilie
✓ Steuerberatungskosten
✓ Werbungskosten (Inserate, Fotos)
✓ Abschreibung Einbauküche (10 Jahre)
✓ Abschreibung Möbel bei möblierter Vermietung

Der Steuervorteil bei Verlust

Wenn deine Werbungskosten höher sind als deine Mieteinnahmen entsteht ein steuerlicher Verlust — auch wenn du tatsächlich positiven Cashflow hast.

Mieteinnahmen:         9.600 €/Jahr
- AfA:                -3.200 €
- Zinsen:             -4.920 €
- Hausgeld/Kosten:    -1.800 €
= Steuerlicher Verlust: -320 €

Dieser Verlust mindert dein 
sonstiges Einkommen → du zahlst
weniger Steuern auf dein Gehalt

Verkauf — die 10-Jahres-Regel

Wenn du eine Immobilie nach 10 Jahren verkaufst ist der Gewinn komplett steuerfrei. Das ist einer der größten Steuervorteile in Deutschland.

Kauf 2015: 150.000 €
Verkauf 2026: 240.000 €
Gewinn: 90.000 €

Gehalten über 10 Jahre:
Steuer auf 90.000 €: 0 €

Gehalten unter 10 Jahre:
Steuer auf 90.000 €: 
bis zu 37.800 € (42% Spitzensteuersatz)

Die Immo-GmbH — wann lohnt sie sich?

Privat zahlst du auf Mietgewinne bis zu 42% Einkommensteuer. In einer GmbH nur 15% Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer — zusammen etwa 28-30%.

Mietgewinn pro Jahr: 30.000 €

Privat (42% Steuersatz):
Steuer: 12.600 €
Netto: 17.400 €

GmbH (30% Gesamtbelastung):
Steuer: 9.000 €
Netto: 21.000 €

Vorteil GmbH: 3.600 €/Jahr

Das klingt immer gut — aber:

GmbH-Gründungskosten:    ~2.000 - 3.000 €
Laufende Buchhaltung:    ~2.000 - 5.000 €/Jahr
Mindestkapital:          25.000 €

Lohnt sich ab:
~3-4 Immobilien mit gutem Cashflow
Oder wenn Mieteinnahmen über 
~50.000 € pro Jahr liegen

Thesaurierung — der GmbH-Vorteil

In der GmbH kannst du Gewinne steuergünstig reinvestieren ohne sie privat zu entnehmen. Du zahlst nur 28-30% Steuer und reinvestierst den Rest — statt 42% zu zahlen und weniger zum Reinvestieren zu haben.

Über viele Jahre ist dieser Zinseszins-Effekt auf die gesparten Steuern enorm.

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