Einen Immobilien-Deal prüfen — Rendite und Cashflow richtig berechnen

Die meisten Anfänger schauen beim Immobilienkauf auf den Preis. Die falschen schauen auf die Lage. Die richtigen schauen auf den Cashflow.

Hier ist wie du einen Deal in fünf Minuten durchrechnest — bevor du auch nur eine Besichtigung vereinbarst.

Schritt 1 — Brutto-Mietrendite

Die Brutto-Rendite ist die schnellste Ersteinschätzung. Sie sagt dir ob ein Deal überhaupt interessant ist — bevor du tiefer gehst.

Formel:

Brutto-Rendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Wohnung für 150.000 €, Kaltmiete 750 €/Monat

750 € × 12 = 9.000 € Jahreskaltmiete
9.000 / 150.000 × 100 = 6,0% Brutto-Rendite

Faustregel: Unter 4% in der Regel nicht interessant. Ab 6% lohnt es sich genauer hinzuschauen. Ab 8% sehr interessant — aber Vorsicht, Grund prüfen warum so hoch.

Schritt 2 — Kaufnebenkosten einrechnen

Der Kaufpreis ist nie der echte Kaufpreis. In Deutschland kommen immer Nebenkosten dazu:

Grunderwerbsteuer NRW:    6,5%
Notar + Grundbuch:        ~2,0%
Makler (falls vorhanden): ~3,57%
Gesamt:                   ~12%

Das bedeutet: Bei 150.000 € Kaufpreis zahlst du tatsächlich ~168.000 €.

Für die Renditerechnung nimmst du immer den Gesamtpreis:

9.000 / 168.000 × 100 = 5,36% echte Brutto-Rendite

Schritt 3 — Netto-Rendite berechnen

Jetzt ziehst du alle laufenden Kosten ab die du als Eigentümer trägst:

Kaltmiete/Jahr:          9.000 €
- Hausgeld nicht umlegbar: -1.800 €
  (Verwaltung, Rücklage)
- Instandhaltung (1€/qm): -720 €
- Mietausfall-Reserve 5%: -450 €
= Netto-Einnahmen:        6.030 €

Netto-Rendite = 6.030 / 168.000 × 100 = 3,59%

Schritt 4 — Cashflow nach Finanzierung

Das ist die entscheidende Zahl. Wie viel bleibt monatlich übrig nachdem alle Kosten und die Kreditrate bezahlt sind?

Eigenkapital:     20% = 30.000 €
Kredit:           80% = 120.000 €
Zinssatz:         4,1%
Tilgung:          2,0%
Rate/Monat:       612 €

Monatliche Rechnung:
Kaltmiete:        +750 €
- Hausgeld:       -150 €
- Instandhaltung: -60 €
- Kreditrate:     -612 €
= Cashflow:       -72 €/Monat

Negativ — dieser Deal funktioniert bei 80% Finanzierung nicht. Du müsstest mehr Eigenkapital einsetzen oder einen günstigeren Preis verhandeln.

Was macht einen guten Deal aus?

Drei Bedingungen die ein Deal erfüllen sollte:

1. Positiver Cashflow nach Finanzierung
Auch wenn es nur 50 € im Monat sind — der Deal soll für sich selbst zahlen.

2. Mindestens 5% Brutto-Rendite
Darunter ist das Risiko im Verhältnis zur Rendite zu hoch.

3. Wertsteigerungspotenzial
Gute Lage, Sanierungspotenzial oder Mietsteigerungsmöglichkeit in den nächsten Jahren.

Der schnelle Deal-Check in 2 Minuten

Zum Mitrechnen: Im Immobilien-Rechner kannst du Kaufpreis, Finanzierung und Rücklagen mit deinen eigenen Annahmen testen. Eine vollständige Musterrechnung zum ersten Immobilienkauf zeigt dir die einzelnen Schritte.

1. Brutto-Rendite über 6%? → Weiter
2. Nebenkosten eingerechnet? → Weiter  
3. Cashflow nach Finanzierung positiv? → Kaufen
   Cashflow negativ? → Preis verhandeln oder weiter

Das klingt simpel — und ist es auch. Die meisten schlechten Immobilien-Deals entstehen nicht weil jemand böse Absichten hatte sondern weil niemand diese Rechnung gemacht hat.

Im Spiel üben bevor du echtes Geld einsetzt: finfreiapp.de