Erste Immobilie kaufen: Checkliste und Musterrechnung

Kaufen oder weiter mieten?

Die erste Frage ist nicht "Welche Immobilie?" — sondern "Sollte ich überhaupt kaufen?"

Wer für mindestens 10 Jahre in der gleichen Stadt bleibt, fährt mit Kauf oft besser. Wer flexibel bleiben will oder häufig umzieht, ist mit Miete oft freier — besonders wenn die Kaufpreise in seiner Stadt sehr hoch sind.

Faustregel: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Liegt der Wert über 30, ist Kaufen teuer. Unter 20, kann Kaufen sich lohnen. Über 35 ist es fast immer günstiger zu mieten.

Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Mindestens 20% des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten variieren je nach Bundesland: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar (ca. 1,5%), ggf. Makler (bis zu 3,57%).

Beispiel: Wohnung für 300.000 €. Du brauchst 60.000 € Eigenkapital plus ca. 24.000 € Nebenkosten = rund 84.000 €.

Wer weniger hat, bekommt zwar manchmal Kredit — aber zahlt höhere Zinsen und trägt mehr Risiko.

Eigennutzung oder Vermietung?

Eigennutzung bedeutet: du sparst Miete, aber du generierst keinen positiven Cashflow. Die Immobilie ist kein Investment — sie ist dein Zuhause. Das ist vollkommen legitim, aber man sollte es klar trennen.

Vermietung bedeutet: du erzielst Mieteinnahmen, trägst aber auch Verantwortung (Reparaturen, Mietrecht, Leerstand). Als Investment muss die Immobilie positiven Cashflow generieren — Mieteinnahmen minus Kredit, Nebenkosten und Rücklagen.

Was kostet eine Immobilie wirklich?

Häufiger Fehler: nur den Kreditbetrag sehen, nicht die Gesamtkosten.

• Kredit-Rate (Zins + Tilgung)
• Hausgeld/Instandhaltungsrücklage (bei Eigentumswohnung: oft 3–4 €/m²/Monat)
• Grundsteuer
• Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
• Reparaturrücklage (Eigenhaus: ca. 1% des Kaufpreises pro Jahr)

Wer das nicht einkalkuliert, macht Verlust ohne es zu merken.

Eine echte Rechnung - Schritt für Schritt

Genug Theorie. Rechnen wir eine kleine Eigentumswohnung durch, wie ich sie selbst im Portfolio habe - eine günstige Einsteiger-Immobilie.

Kaufpreis:                55.000 €
Kaufnebenkosten (12%):     6.600 €
Gesamtinvestition:        61.600 €

Eigenkapital:             15.000 €
Darlehen:                 46.600 €

Jetzt die monatliche Seite. Bei rund 4% Zins und 2% Tilgung kostet das Darlehen etwa 233 € im Monat. Dazu kommen die laufenden Kosten - und der wichtigste Punkt den die meisten vergessen: die Rücklagen.

Kaltmiete:                  +386 €
Kreditrate (Zins+Tilgung):  -233 €
Nicht umlegbare Kosten:      -89 €
Instandhaltungsrücklage (8%):-31 €
Mietausfall-Puffer (3%):     -12 €
= Cashflow pro Monat:        +21 €

Plus 21 € im Monat. Klingt wenig - aber die Wohnung trägt sich selbst, der Mieter zahlt das Darlehen ab, und nach der Finanzierung gehört sie dir komplett. Genau das ist der Punkt: Es muss nicht der große Cashflow sein, aber ins Minus darf es nicht gehen.

Warum die Rücklage entscheidend ist

Der häufigste Anfängerfehler: nur Miete minus Kreditrate rechnen. Dann sieht jedes Objekt gut aus. Aber eine Immobilie kostet auch dann Geld, wenn gerade nichts kaputt ist - weil du für den Tag vorsorgen musst, an dem etwas kaputtgeht.

Faustregeln für die Rücklage:

Instandhaltung:
- Eigentumswohnung: oft im Hausgeld
  enthalten + eigene Rücklage 1€/m²/Monat
- Eigenes Haus: ca. 1% des Kaufpreises p.a.

Mietausfall-Puffer:
- 2-5% der Jahresmiete zurücklegen
- für Leerstand und säumige Mieter

Wer diese zwei Posten einrechnet, sieht sofort welche Objekte sich wirklich tragen - und welche nur auf dem Papier gut aussehen.

Die wichtigste Kennzahl: Cash-on-Cash-Rendite

Eine Zahl zeigt dir, ob sich dein eingesetztes Geld lohnt: die Cash-on-Cash-Rendite. Sie setzt deinen jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital.

Cash-on-Cash = (Cashflow × 12) / Eigenkapital

Beispiel oben:
(21 € × 12) / 15.000 € = 1,7%

1,7% ist hier bewusst konservativ gerechnet - mit voller Rücklage. Der eigentliche Vermögensaufbau läuft zusätzlich über die Tilgung (der Mieter zahlt dein Darlehen ab) und über mögliche Wertsteigerung. Die Cash-on-Cash-Rendite zeigt dir nur den reinen Geldfluss - und ob du draufzahlst oder nicht.

Rechne dein eigenes Objekt durch

Hast du ein konkretes Objekt im Blick? Trag deine Zahlen unten ein. Du siehst sofort, ob es Cashflow bringt oder dich jeden Monat Geld kostet - inklusive Rücklagen und Cash-on-Cash-Rendite.

Immobilien-Rechner mit privatem Portfolio öffnen

Ohne Konto rechnest du direkt los. Eingeloggte Nutzer können ihre Objekte privat speichern, wieder laden und die Finanzierung über die Zeit verfolgen.

Worauf beim Kauf achten?

Lage schlägt Objekt. Eine schlechte Wohnung in guter Lage lässt sich sanieren. Eine gute Wohnung in schlechter Lage bleibt schwer vermietbar oder schwer verkäuflich.

Makrostandort: Wachsende Stadt, stabile Bevölkerung, Infrastruktur (ÖPNV, Arbeitgeber, Schulen).

Mikrostandort: Straßenlärm, Nachbarschaft, Parksituation, Einkaufsmöglichkeiten, Sonnenlage.

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Vertiefe die Anlageseite im Artikel Immobilien als Kapitalanlage: Rendite, Hebel und Risiken. Wenn du schon ein konkretes Angebot hast, hilft dir der Deal-Check mit Rendite, Cashflow und Stress-Test.