AfA verkürzen: Wie du deine Immobilie statt in 50 in 19 Jahren abschreibst

Vermietete Immobilien schreibst du normalerweise über Jahrzehnte ab: Bei Baujahren zwischen 1925 und 2022 sind es 2 % pro Jahr — also 50 Jahre. Wer heute mit 40 kauft, hat die Immobilie mit 90 abgeschrieben. Die Steuerersparnis kommt tröpfchenweise, verteilt über ein halbes Leben.

Dabei gibt es einen legalen Hebel, der die Abschreibung massiv beschleunigen kann: das Restnutzungsdauer-Gutachten.

Die Regel-AfA im Überblick

Die Abschreibungssätze stehen in § 7 Abs. 4 EStG:

• Baujahr ab 2023: 3 % (33 Jahre)
• Baujahr 1925 bis 2022: 2 % (50 Jahre)
• Baujahr vor 1925: 2,5 % (40 Jahre)

Für die meisten Bestandsobjekte — die typischen 50er-, 60er-, 70er-Jahre-Häuser — gelten also 50 Jahre. Das ist eine pauschale Annahme, keine Aussage über den tatsächlichen Zustand deines Gebäudes.

Der Hebel: tatsächliche Restnutzungsdauer

Derselbe Paragraf erlaubt eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer als die pauschalen 33, 40 oder 50 Jahre, darf diese kürzere Dauer für die Abschreibung angesetzt werden.

Nachweisen kannst du das mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten eines Sachverständigen. Der dokumentiert den realen Zustand: Fassadenrisse, Feuchtigkeit, veraltete Elektroinstallation, nicht zeitgemäße Bäder, Schimmelprobleme. Alles fotodokumentiert und fachlich bewertet, damit der Sachverständige beim Finanzamt — der selbst nie rausfährt — die Einschätzung nachvollziehen kann.

Ein echter Fall

Ein Gebäudeblock, Standard-AfA wären 50 Jahre gewesen. Das Gutachten dokumentierte umfänglich: Fassadenrisse, Feuchtigkeit in den Decken, veraltete Elektrik, sanierungsbedürftige Bäder. Ergebnis: 19 Jahre Restnutzungsdauer, vom Finanzamt anerkannt.

Statt 2 % pro Jahr schreibt der Eigentümer jetzt gut 5 % ab — mehr als das Zweieinhalbfache. Die Steuerersparnis kommt jetzt, wo er die Liquidität für Zinsen, Tilgung und Investitionen braucht. Nicht erst in Jahrzehnten.

Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird

Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit ihrem Punktesystem. Ausgangspunkt ist eine Gesamtnutzungsdauer (bei Wohnimmobilien typisch 80 Jahre), davon geht das Alter ab. Modernisierungen wirken gegen: Neue Fenster, eine umfassende Badsanierung oder eine erneuerte Heizung "verjüngen" das Gebäude rechnerisch. Am Ende steht eine begründete, dokumentierte Restnutzungsdauer.

Wichtig: Es zählt der wirtschaftliche Zustand, nicht Wunschdenken. Ein gepflegtes, durchsaniertes Objekt bekommt keine 19 Jahre. Aber bei echtem Sanierungsstau ist das Potenzial groß.

Kosten und Nutzen

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet grob um die 2.000 € — auch bei größeren Objekten. Dem gegenüber steht eine dauerhaft höhere jährliche Abschreibung. Beispiel: Gebäudewert 300.000 €, statt 2 % (6.000 €/Jahr) jetzt 5 % (15.000 €/Jahr) — das sind 9.000 € mehr Abschreibung pro Jahr. Bei 40 % Grenzsteuersatz: 3.600 € Steuerersparnis jährlich. Das Gutachten hat sich im ersten Jahr bezahlt gemacht.

Für wen das interessant ist

• Käufer von Bestandsimmobilien mit sichtbarem Sanierungsstau
• Vermieter, die jetzt Liquidität brauchen statt in 30 Jahren
• Auch als Käufer kannst du nach dem Kauf ein Gutachten beauftragen und die kürzere Restnutzungsdauer ansetzen

Achte darauf, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen — dessen Gutachten werden von Finanzämtern in der Regel anerkannt.